Valore terreno edificabile: da cosa dipende, come si calcola

valore terreno edificabile

Desideri costruire una nuova casa, magari la prima di tua proprietà, e hai messo gli occhi su un buon terreno edificabile? Oppure sei già abbastanza ferrato sugli affari in circolazione ma vuoi comprendere meglio quali sono le variabili che determinano il costo di un terreno edificabile? La questione è piuttosto ampia da trattare e noi proveremo a sintetizzarla in modo chiaro e di facile comprensione in questa guida.

Stima del valore terreno edificabile

Sia che tu debba costruire una casa in muratura o una casa in bioedilizia, la stima del valore di un terreno edificabile viene effettuata attraverso due macro tipologie di parametri che, nel gergo, vengono suddivisi in soggettivi e tecnici.

Valori soggettivi che incidono sul prezzo

I primi riguardano l’appetibilità del terreno, ovvero il suo valore rispetto alla zona, alla vicinanza di determinate comodità ecc… Un esempio? Un terreno in prossimità di rinomata località turistica potrebbe avere un valore triplicato rispetto ad uno di uguale grandezza ma situato nel bel mezzo del nulla.

Il prezzo di mercato di un terreno edificabile, inoltre, dipende dalla vicinanza dei principali servizi ed infrastrutture pubbliche come strade, ì autostrade, stazioni, scuole, ospedali ecc… A questi fattori si aggiungono quelli che fanno riferimento alla salubrità del luogo, al privilegio dell’ubicazione e alla facilità di accesso.

Quindi subentrano stime che valutano l’inquinamento acustico o industriale così come la presenza o meno di vincoli ambientali e urbani. In genere per questo ambito di criteri e parametri non occorre ingaggiare un esperto per fare una stima perché basterà visitare il terreno in oggetto e constatare di persona qual è il valore di mercato. Chiaramente potrebbe esserti utile la presenza di una persona preparata a stimare questo genere di beni ma non è fondamentale.

I valori tecnici

Gli aspetti per cui sarà necessario l’intervento di un esperto riguardano i cosiddetti parametri tecnici, ovvero quelli che si rifanno alla controparte amministrativa ed economica. In particolare tra i parametri tecnici rientrano l’inserimento nei registri del Comune come terreno edificabile e il corretto accatastamento. Poi subentrano anche la mancanza di vincoli urbanistici e paesaggistici, per i quali potrebbero esserci limitazioni di costruzione. Prima di prendere qualsiasi decisione, quindi, dovrai verificare presso gli uffici competenti il corretto accatastamento richiedendo il Certificato di Destinazione Urbanistica.

Ricorda anche che dovrai verificare se sono presenti eventuali gravami giudiziari e, nel caso, se questi sono risolvibili ai fini della compravendita. Ti occorrerà a anche l’identificazione del titolo di proprietà perché sarà opportuno chiarire fin da subito in che modalità avverrà la vendita. In pratica il terreno potrebbe essere venduto per usufrutto, diritto di superficie, servitù di passaggio o proprietà effettiva.

La stima sintetica

Tra i metodi per stimare il valore di un terreno edificabile vi è la stima sintetica, il metodo più conosciuto e utilizzato.  In pratica si tratta della comparazione semplice che si rifà al valore di mercato. Con questo metodo si comprende in maniera “superficiale” a quanto potrebbe ammontare il valore, fermo restando che le stime sintetiche possono lasciare ampio margine alla trattativa. Il valore di mercato avviene attraverso scale di prezzi noti e valutazioni riprese da indagini di mercato autorevoli. Infine ricorda che la stima sintetica si produce mediante un mercato stabile e al netto dell’inflazione.

La stima con valore di trasformazione

Un terreno edificato può essere stimato con valore di trasformazione, nel caso in cui non si possa procedere con il primo metodo. Si tratta di un metodo che valuta che il terreno possa essere suscettibile di una trasformazione calcolando la differenza tra il valore previsto e il valore del bene trasformato, incluso il costo stesso di trasformazione. Questo metodo di stima è considerato il più “probabile” perché considera il prezzo ordinario che un acquirente sarebbe disposto a pagare per il terreno e, quindi, valuta anche le aspettative rispetto al valore di mercato, scontato all’attualità.

La stima con valore complementare

La stima con valore complementare è usata molto di rado ed è piuttosto semplice da comprendere.  Per le aree di ridotte dimensioni, chiamate in gergo reliquati e pezze segregate, il valore viene determinato anche in base alla possibilità che il terreno possa aumentare il valore di quello confinante.

Quando il vicino è interessato all’acquisto, quindi, si procede alla stima del valore tramite il metodo complementare. Se un reliquato non è interessato da questa evenienza, invece, si indagherà sulla possibilità o meno di locarlo e, quindi, il valore complementare verrà calcolato dalla differenza tra valore di mercato dell’intero meno il valore del bene oggetto di stima.

L’indice di fabbricabilità

L’indice di fabbricabilità è uno dei valori più importanti per la stima di un terreno edificabile. Esso fa riferimento a singoli lotti e non ha nulla a che vedere con l’indice territoriale che, invece, riguarda ampie aree da urbanizzare.

Questo indice serve a limitare la presenza umana e a mantenere l’armonia tra le aree edificabili e quelle che, invece, non lo sono. In pratica l’indice esprime quanto è possibile costruire su una determinata area di terreno edificabile. Questo esprime il rapporto tra la cubatura edificabile e l’intera superficie del terreno.

Chiaramente ogni terreno ha una differente metratura cubica edificabile e, quindi, potrebbero esserci casi in cui a parità di metri quadri limitati offre maggiori cubature da edificare e viceversa. Quindi per la stima del valore di un terreno edificabile, in conclusione, servirà comprendere la potenziale cubatura per capire in che modalità potrai costruire un immobile.

Come faccio a capire la potenziale cubatura?

Se non sei esperto di queste pratiche dovresti affidarti ad un esperto perché ci saranno dei precisi calcoli da fare. Difatti sarà necessario conoscere la distanza da altre infrastrutture o costruzioni, così come l’altezza massima che potrà avere l’immobile rispetto al lotto. Ti servirà sapere il numero di abitanti del Comune di riferimento e la percentuale di copertura che può essere occupata dagli edifici rispetto a quella libera. L’indice di fabbricabilità viene rilasciato dal Comune depositando opportuna richiesta e viene distinto in quattro tipologie di area indicate con le lettere A, B, C e D. Maggiore sarà l’indice di fabbricabilità, quindi, maggiore sarà il valore del terreno edificabile che intendi acquistare.

A questi dati si sommano quelli che vengono definiti “valori secondari” e che sono indicati da precise sigle come SL, VL, e la. In particolare SL sta per superficie del lotto mentre VL è il valore del terreno per metro quadro. Poi la sigla VEmq indica il valore di mercato del terreno al metro quadro e VEtot è il valore di tutto l’intero edificato. Soltanto considerando tutti questi parametri, soggettivi, tecnici e secondari potrai ottenere una precisa stima del valore del terreno edificabile.

Per concludere il valore di un terreno edificabile dipende da numerosi fattori che individuerai assieme ad un tecnico specializzato da ingaggiare quando avrai identificato uno o più lotti che potrebbero rivelarsi di tuo interesse.

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